По словам ЦБ, улучшение условий на рынке ипотеки позволит увеличить интерес к рефинансированию. Однако банкам для анализа рисков лучше установить дополнительные комиссии.
ЦБ советует финансовым учреждениям, которые выдают ипотеку, создать и принять модели анализа процентного риска. Он считает, что на ипотеку могут повлиять риски, связанные с рефинансированием.
ЦБ отмечает, что данная процедура позволит уменьшить нагрузку заимодателей по имеющейся у них задолженности, снизить риск по займам. Но кроме этого она может стать причиной снижения процентной маржи, увеличения важности управления процентным риском в фирмах, предоставляющих кредиты населению.
Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в ноябре 2019 года сумела побить исторический минимум: она составила 9,19% в год. «Дом.РФ» прогнозирует, что ставка будет и дальше уменьшаться и достигнет в 2020 году значения 8,7%.
ЦБ придерживается мнения, что нужно создать более жесткие условия для предоставления ипотеки в наиболее распространенных сегментах.
Рекомендации ЦБ
ЦБ предлагает банкам добавлять в стоимость залога объекта недвижимости риск опциональности продукта. В качестве платы за такую угрозу может выступать дополнительная комиссия, повышение ставки процента. Сумма комиссии должна полностью возмещать дополнительный процент риска для финансового учреждения.
ЦБ рекомендует банковским организациям принимать во внимание поведение заемщиков ипотеки во время изменения рыночных ставок. Необходимо анализировать результат от рефинансирования ипотеки по низкой ставке, разные шоки ставок.
Участникам рынка необходимо анализировать, как разнообразные варианты сюжетов на рынке ипотеки воздействуют на их чистые процентные доходы. Оценивать данный эффект нужно в разрезе 1, 2 и 5 лет.
Мнение банковских организаций
Воспользоваться разработанной методикой вычисления процентного риска рекомендуется всем важным в системе учреждениям. По мнению Сбербанка, в предложенном решении нет новых условий для организаций, занимающихся составлением модели баланса.
ВТБ согласился с предложением ЦБ, ростом интереса к рефинансированию, что подразумевает моделирование и учет рефинансирования.
Оксана Старосельская, занимающая должность директора департамента оценки розничных рисков банка «Открытие», считает, что уменьшение рыночных ставок приводит к риску снижения чистой процентной маржи. Ее банк уже воспользовался моделью анализа коэффициента досрочной выплаты ипотеки, определил определенные зависимости. Аналогичным методом пользуется и Райффайзенбанк.
Какая степень угрозы?
С учетом уменьшения ставок уже в 2020 году банковские организации могут увидеть большой интерес к рефинансированию. Такого мнения придерживается Михаил Доронкин, занимающий должность начальника направления рейтингов банка агентства НКР. Он разъяснил, что если ставки окажется ниже 9%, то на рынке активируются заимодатели 2017-2018 годов, которые брали по 11% и выше. Возникшая дельта в 2% и более будет весомой для применения рефинансирования.
Неполный анализ поведения клиентов может привести к потерям. Об этом заявил Валерий Пивень, занимающий должность директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА. Он рассказал, что платежный поток может преобразоваться даже при не рефинансировании банком долгов своих клиентов.
Юрий Ногин, занимающий должность директора рейтингов финансовых институтов Национального рейтингового агентства, сообщил, что в кредитном соглашении могут быть прописаны ковенанты при досрочной выплате ипотеки. Подобные ситуации помогают обезопасить маржинальность бизнеса банков. Потенциал использования условий соглашения по кредиту способен вырасти, если ставки уменьшатся.
Валерий Пивень не считает, что на рынке кредитов по ипотеке произойдут ужесточения по рефинансированию.